Kan ett bergsutrymme, där väggar och tak utgörs av berg, betraktas som ett ”hus” i lagens mening? Ja, enligt Högsta domstolen. I ett nytt avgörande slår HD fast att även ett garage insprängt i berget kan omfattas av hyreslagen.
Högsta domstolens dom den 22 maj 2025 (mål T 1347-24) rör en upplåtelse i ett flerplansgarage där garaget är insprängt i berget och där delar av väggar och tak består synligt av berg. Garaget har flera våningsplan, ventilation, el och dagvattenbrunnar. HD anser inte att garaget skiljer sig från ett sedvanligt parkeringsgarage bara på grund av att väggar och tak delvis består av berg. Viktiga faktorer i bedömningen av om ett utrymme är att betrakta som ”hus” är att byggnationen inte ska kunna förflyttas för enkelt, det ska finnas tak, väggar och ge väderskydd. Den avsedda användningen ska även särskilt beaktas. Mot denna bakgrund finner HD att garaget insprängt i berget är ett ”hus” och upplåtelsen ska betraktas som hyra.
Varför är begreppet ”hus” så viktigt?
Att avgöra om ett utrymme är att betrakta som ett ”hus” är centralt eftersom det är en avgörande faktor om hyreslagen är tillämplig. Parternas rättigheter och skyldigheter avseende bl.a. uppsägning, omförhandling och besittningsskydd kan vara olika beroende på vilken typ av nyttjanderätt upplåtelsen utgör.
Vad innebär domen?
Med detta avgörande tydliggör Högsta domstolen att det inte krävs en traditionell byggnad ovan jord för att ett utrymme ska räknas som “hus”. Även utrymmen som till det yttre påminner mer om en grotta är att betrakta som ”hus” om utrymmet är utformat på sådant sätt att det uppfyller kraven som ställs på ett hus och det avsedda ändamålet med upplåtelsen normalt faller inom hyra. Avgörandet har således betydelse för fastighetsägare och avtalsparter vid upplåtelse av lokaler i okonventionella miljöer.
Kontakta oss
Står ni inför en lokalupplåtelse, uppsägning eller behöver ni rådgivning kring era nuvarande nyttjanderättsavtal? Vi bistår gärna med juridisk rådgivning inom hyresrätt och andra nyttjanderätter. Kontakta oss så hjälper vi er vidare.
Julia Platenik
+46 (0)70-516 93 87
julia.platenik@wsa.se
Michael Wiik
+46 (0)70-230 29 35
michael.wiik@wsa.se